Ein Fehler, der fast niemandem auffällt

Wer eine Immobilie kauft, hat meistens den Kopf voll. Finanzierung, Zustand des Gebäudes, Lage, Verhandlungen mit dem Verkäufer. Und dann kommt der Termin beim Notar, der Vertrag wird verlesen, alles klingt irgendwie juristisch, man unterschreibt und ist froh, dass es vorbei ist.

Was dabei oft fehlt: Ein einziger Satz zur Kaufpreisaufteilung. Und genau dieser fehlende Satz kann dazu führen, dass Sie über viele Jahre deutlich mehr Steuern zahlen als nötig. Das klingt dramatisch. Ist es auch. Denn die steuerliche Abschreibung eines Gebäudes, also die sogenannte Absetzung für Abnutzung (kurz AfA), setzt voraus, dass klar ist, wie viel vom Gesamtkaufpreis auf das Gebäude entfällt und wie viel auf den Grund und Boden. Grund und Boden lässt sich steuerlich nicht abschreiben. Das Gebäude schon.

Je höher also der Gebäudeanteil am Kaufpreis, desto mehr lässt sich jedes Jahr von der Steuer absetzen. Und je mehr abgesetzt wird, desto geringer die Steuerlast. Klingt simpel. Ist es auch, wenn man es rechtzeitig angeht. Aber genau das passiert in der Praxis erschreckend selten. In diesem Beitrag erklären wir, wie die Kaufpreisaufteilung funktioniert, was sich mit dem Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 gerade ändert, und warum Unternehmer mit Immobilienvermögen jetzt handeln sollten.

Warum Kaufpreisaufteilung überhaupt ein Thema ist

Wenn Sie ein bebautes Grundstück kaufen, zahlen Sie einen Gesamtpreis. Der Vertrag nennt meistens nur diese eine Zahl. Sagen wir: 1.000.000 Euro für Haus und Grundstück. Für die steuerliche Abschreibung ist diese Zahl allein wertlos. Das Finanzamt braucht eine Aufspaltung. Es will wissen: Wie viel davon entfällt auf das Gebäude, wie viel auf das Grundstück? Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig. Bei einem Wohngebäude schreibt man das Gebäude linear mit zwei Prozent pro Jahr ab (bei Neubauten ab 2023 mit drei Prozent). Bei einem Gewerbeobjekt sind es drei Prozent.

Das bedeutet: Wenn von den 1.000.000 Euro Kaufpreis 600.000 Euro auf das Gebäude entfallen und 400.000 Euro auf das Grundstück, dann beträgt die jährliche Abschreibung 12.000 Euro (zwei Prozent von 600.000 Euro). Über zehn Jahre summiert sich das auf 120.000 Euro, die den Gewinn mindern. Wenn die Aufteilung aber umgekehrt ist, also 400.000 Euro auf das Gebäude und 600.000 Euro auf das Grundstück, dann sind es nur 8.000 Euro pro Jahr. Über zehn Jahre also 80.000 Euro statt 120.000 Euro. Der Unterschied: 40.000 Euro weniger abzugsfähige Ausgaben. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent entspricht das rund 12.000 Euro mehr bezahlter Steuern in zehn Jahren. Nur wegen einer Zahl, die nicht im Vertrag stand.

Was passiert, wenn keine Aufteilung im Vertrag steht

Steht keine Aufteilung im Notarvertrag, entscheidet das Finanzamt. Und das tut es nicht willkürlich, aber auch nicht notwendigerweise im Sinne des Steuerpflichtigen. Die Finanzverwaltung verwendet dafür eine eigene Berechnungshilfe, die sogenannte BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Diese arbeitet mit vereinfachten Sachwertverfahren und orientiert sich an Normwerten, nicht an den tatsächlichen Marktgegebenheiten.

Das Problem: Gerade in Ballungsgebieten, wo Grundstücke viel wert sind, weist die BMF-Arbeitshilfe oft einen hohen Grundstücksanteil aus. Das ist für die Finanzverwaltung bequem, für den Steuerpflichtigen aber nachteilig. Der Bundesfinanzhof hat die BMF-Arbeitshilfe übrigens schon 2020 als alleinige Grundlage für unzulässig erklärt (BFH-Urteil vom 21. Juli 2020, Az. IX R 26/19). Sie ist keine Rechtsnorm, sie ist eine Schätzungshilfe. Wer als Mandant eine abweichende Aufteilung möchte, muss aber aktiv werden und den Nachweis führen. Und dieser Nachweis kostet Zeit, Geld und Nerven. Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist nicht günstig und nicht schnell erstellt. Dabei wäre das alles mit einem vorausschauenden Satz im Kaufvertrag zu vermeiden gewesen.

Die Rechtslage: Was bisher gilt und was sich ändert

Bisher gibt es keine gesetzliche Regelung, wie die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen ist. Die Praxis basiert auf BFH-Rechtsprechung. Der wichtigste Grundsatz dabei: Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung, die die realen Wertverhältnisse nicht offensichtlich verfehlt, ist vom Finanzamt grundsätzlich zu akzeptieren.

Das klingt nach viel Spielraum. Ist es auch. Wer im Kaufvertrag also eine fundierte und wirtschaftlich haltbare Aufteilung vereinbart, kann die Abschreibungsgrundlage aktiv gestalten. Das Finanzamt kann eine solche Vereinbarung nur dann verwerfen, wenn sie missbräuchlich ist oder den tatsächlichen Wertverhältnissen ganz offensichtlich widerspricht. Dieser Grundsatz ist durch die Rechtsprechung gut abgesichert. Aber er ist bisher eben nur Rechtsprechung, kein Gesetz.

Der neue §6f EStG aus dem Referentenentwurf zum JStG 2026 Das ändert sich gerade. Am 26. Mai 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) den Referentenentwurf für ein Jahressteuergesetz 2026 an die Verbände versandt. Frist zur Stellungnahme war der 12. Juni 2026. Der Entwurf ist noch kein Gesetz, aber er zeigt klar die Richtung. Der neue §6f EStG soll die bisherige BFH-Rechtsprechung zur Kaufpreisaufteilung erstmals gesetzlich kodifizieren. Das bringt Klarheit, aber auch neue Grenzen.

Das Stufenmodell des §6f EStG-E

Der Referentenentwurf sieht ein dreistufiges System vor.

Stufe 1: Vertragliche Aufteilung hat Vorrang Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits soll steuerlich zugrunde gelegt werden, sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Das ist die Kernbotschaft für jeden Immobilienerwerber: Wer eine sachlich vertretbare Aufteilung im Notarvertrag verankert, ist auf der sicheren Seite. Das Finanzamt ist daran gebunden.

Stufe 2: Fehlt eine Vertragsaufteilung, gilt die ImmoWertV Gibt es keine vertragliche Regelung oder ist diese nicht anerkennbar, soll der Gesamtkaufpreis künftig nach dem Verhältnis der Boden- und Gebäudewerte aufgeteilt werden. Maßstab dafür ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021. Das ist methodisch eine Verbesserung gegenüber der alten BMF-Arbeitshilfe, weil die ImmoWertV professionelle Bewertungsstandards zugrunde legt. Aber: Es bleibt ein Fremdurteil über die Verhältnisse des konkreten Objekts. Der Gestaltungsspielraum des Käufers ist weg.

Stufe 3: Abweichung nur noch durch qualifiziertes Gutachten Wer von der ImmoWertV-Bewertung oder dem Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe abweichen möchte, braucht ein Gutachten. Und zwar von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (öbuv) oder einer Person mit DIN EN ISO/IEC 17024-Akkreditierung. Das ist wichtig, weil ein früherer Referentenentwurf aus dem August 2025 noch ausschließlich öbuv-Sachverständige vorgesehen hatte. Dieser Vorschlag war auf erheblichen Widerstand gestoßen und wurde im November 2025 wieder gestrichen. Jetzt sind beide Gruppen zugelassen, was die Praxis erheblich erleichtert. Wann gilt das? Die Neuregelung soll nur für Grundstücke gelten, die nach Verkündung des Gesetzes erworben werden. Für Bestandsfälle bleibt es bei der bisherigen Rechtslage. Das bedeutet: Wer jetzt oder in den nächsten Monaten kauft, bewegt sich noch in der alten, bewährten Rechtsprechungswelt.

Wer nach Inkrafttreten des JStG 2026 kauft, fällt unter die neuen gesetzlichen Regeln. Genau deshalb ist der aktuelle Zeitraum besonders relevant für die Beratung.

Was das für Unternehmen und Immobilieninvestoren bedeutet

Für Mandanten mit Immobilienvermögen, also GmbHs, Kommanditgesellschaften, Einzelunternehmer mit Betriebsvermögen oder Privatpersonen mit Vermietungseinkünften, ergibt sich daraus eine klare Handlungsempfehlung.

Erstens: Kaufverträge immer mit einer steuerlich fundierten Aufteilung abschließen. Das klingt selbstverständlich. Ist es aber nicht. Viele Notare fragen danach nicht aktiv, weil es nicht zu ihrem Kernauftrag gehört. Sie beurkunden, was ihnen vorgelegt wird.

Zweitens: Die Aufteilung muss wirtschaftlich haltbar sein. Eine 90/10-Aufteilung in einer deutschen Großstadt, wo Grundstückspreise stark gestiegen sind, wird das Finanzamt nicht einfach hinnehmen. Sie braucht eine Grundlage, idealerweise gestützt auf Bodenrichtwerte, Vergleichskaufpreise oder eine sachverständige Einschätzung.

Drittens: Gerade Betriebsvermögen sollte man nicht dem Zufall überlassen. Bei einer GmbH, die ein Gewerbeobjekt für 2.000.000 Euro kauft, kann eine um 20 Prozentpunkte unterschiedliche Aufteilung über 15 Jahre einen steuerlichen Effekt von mehreren zehntausend Euro ausmachen. Für eine mittelgroße Kapitalgesellschaft ist das keine Kleinigkeit.

Ein Beispiel aus der Praxis

Nehmen wir an, eine GmbH kauft ein Büroobjekt für 1.800.000 Euro. Der Notar fragt nicht nach einer Aufteilung, die GmbH denkt nicht daran, den Steuerberater hat man erst nach dem Kauf eingeschaltet.

Das Finanzamt wendet die BMF-Arbeitshilfe an und kommt auf einen Gebäudeanteil von 55 Prozent, also 990.000 Euro. Abschreibung bei Gewerbe: drei Prozent pro Jahr, macht 29.700 Euro. Hätte man vorab mit dem Berater gesprochen und eine vertragliche Aufteilung von 70 Prozent Gebäudeanteil vereinbart, wären das 1.260.000 Euro Abschreibungsgrundlage. Abschreibung: 37.800 Euro pro Jahr. Differenz: 8.100 Euro mehr Abschreibung pro Jahr. Bei einem Körperschaftsteuersatz von rund 30 Prozent (KSt plus GewSt) entspricht das ca. 2.430 Euro weniger Steuerlast jedes Jahr. Über 15 Jahre: über 36.000 Euro. Kein einmaliger Aufwand, keine Investition. Nur ein Satz mehr im Vertrag, der rechtzeitig geplant war.

Zusammenspiel mit der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer

Es gibt noch einen zweiten Hebel bei Immobilien, der eng mit der Kaufpreisaufteilung zusammenhängt: den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach §7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Das Gesetz unterstellt bei Wohngebäuden eine Nutzungsdauer von 50 Jahren (AfA-Satz: zwei Prozent). Bei Gewerbeimmobilien sind es 33 Jahre (drei Prozent). Wenn das Gebäude aber tatsächlich kürzer nutzbar ist, weil es zum Beispiel sanierungsbedürftig ist oder wirtschaftlich schneller entwertet wird, kann man eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen und damit jährlich mehr abschreiben. Lange war es Streitthema, was als Nachweis ausreicht. Der BFH hat 2021 klargestellt, dass grundsätzlich jede geeignete Darlegungsmethode zulässig ist (BFH-Urteil vom 28. Juli 2021, Az. IX R 25/19).

Das BMF hatte danach zunächst mit einem sehr restriktiven Schreiben reagiert, diese strengen Anforderungen aber Ende 2025 wieder zurückgenommen. Aktuell gilt: Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer ist wieder breiter möglich. Das ist eine gute Nachricht für Bestandsimmobilien-Investoren. Mit dem neuen §6f EStG wird dieser Bereich nun teilweise verschränkt, weil auch abweichende Aufteilungen und Nutzungsdauernachweise über qualifizierte Gutachten geführt werden sollen. Wer beide Hebel nutzen will, sollte das frühzeitig planen und nicht erst dann, wenn das Finanzamt bereits eine eigene Berechnung vorgelegt hat.

Was die Gesetzesänderung für die Beratungspraxis bedeutet

Der §6f EStG-E ist noch kein Gesetz. Aber er zeigt, wohin die Reise geht. Die bisher flexible Praxis, die auf Richterrecht gebaut war, wird durch klare gesetzliche Regeln abgelöst. Das ist in gewisser Hinsicht gut, weil es für mehr Planungssicherheit sorgt. Die Bindungswirkung einer vertraglichen Aufteilung ist künftig gesetzlich verankert, nicht nur durch Rechtsprechung gestützt.

Das gibt Beratern und Mandanten eine solide Grundlage. Aber es bedeutet auch: Der Gestaltungsspielraum wird enger. Eine abweichende Aufteilung nach Vertragsschluss durchzusetzen wird teurer (Gutachten) und schwieriger (qualifizierter Nachweis erforderlich). Das Fenster, in dem sich mit einer gut geplanten Vertragsgestaltung viel erreichen lässt, ohne umfangreiche Gutachten bezahlen zu müssen, ist noch offen. Aber es schließt sich.

Was Sie als Unternehmer jetzt tun sollten

Wenn Sie aktuell eine Immobilie kaufen oder einen Kauf planen, dann bitte frühzeitig den Steuerberater einschalten. Nicht nach dem Notartermin. Vor dem Entwurf des Kaufvertrags. Die wichtigsten Punkte, die Sie dabei besprechen sollten:

1. Welche Aufteilung ist für Ihr Objekt wirtschaftlich haltbar und steuerlich optimal?

2. Stützt sich die Aufteilung auf eine nachvollziehbare Grundlage, zum Beispiel Bodenrichtwerte oder Vergleichskaufpreise?

3. Ist das Gebäude möglicherweise schneller abnutzbar als die gesetzliche Standardnutzungsdauer? Lohnt sich ein Gutachten?

4. Wie wirkt sich die Kaufpreisaufteilung auf die Bilanz und die laufende Ertragsplanung aus?

Das sind keine akademischen Fragen. Das sind Fragen, die im Kanzleialltag regelmäßig zu erheblichen Steuerunterschieden führen.

Ein Wort an potenzielle neue Kollegen

Wenn Sie gerade nach einer neuen beruflichen Heimat schauen, dann möchten wir Ihnen einen Einblick geben, wie wir arbeiten. Wir beschäftigen uns nicht nur mit dem, was gerade Gesetz ist. Wir beobachten aktiv, was im Gesetzgebungsverfahren passiert, wir analysieren Referentenentwürfe bereits zum Zeitpunkt der Verbändeanhörung, und wir leiten daraus konkrete Empfehlungen für unsere Mandanten ab.

Ein Referentenentwurf wie der zum JStG 2026 ist kein abstraktes Papier für uns. Er ist ein Signal, das wir sofort in die Beratungspraxis übersetzen. Das macht den Unterschied zwischen reaktiver Buchhaltung und echter Steuergestaltung.

Wenn Sie in einem Team arbeiten möchten, das Themen wie dieses ernstnimmt und Mandanten proaktiv informiert, dann freuen wir uns auf Ihre Initiativbewerbung. Ob Sie Steuerberater sind, Bilanzbuchhalter, Prüfungsassistent oder Steuerfachangestellter: Wir suchen ↑ Menschen, die mit Interesse an die Arbeit herangehen und nicht nur Formulare ausfüllen wollen.

Fazit: Ein Satz, der sich lohnt

Die Kaufpreisaufteilung ist kein Randthema für Spezialisten. Sie ist ein relevanter Baustein jeder Immobilieninvestition, egal ob privat oder betrieblich, egal ob eine kleine Eigentumswohnung oder ein großes Gewerbeobjekt. Die Konsequenz ist klar. Wer frühzeitig plant und eine wirtschaftlich haltbare Aufteilung im Notarvertrag verankert, spart über die Jahre erhebliche Steuerbeträge. Wer wartet und die Aufteilung dem Finanzamt überlässt, zahlt meistens mehr als nötig. Der neue §6f EStG aus dem JStG 2026-Referentenentwurf wird diese Grundlogik gesetzlich festschreiben.

Für Neuanschaffungen nach Inkrafttreten des Gesetzes wird die vertragliche Aufteilung noch bedeutsamer, weil spätere Korrekturen formaler und aufwendiger werden. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, dieses Thema zu besprechen. Sie haben einen konkreten Immobilienkauf geplant oder eine bestehende Immobilie, bei der Sie sich unsicher sind, ob die Abschreibungsbasis stimmt? Dann sprechen Sie uns an. Wir schauen uns das mit Ihnen gemeinsam an, ohne Umschweife und ohne unnötige Bürokratie.